Le mandat de gestion locative

Lorsque l'on souhaite confier la gestion locative de biens immobiliers, un contrat écrit est obligatoire, on l'appelle le mandat de gestion locative.

Il doit être signé entre le gestionnaire locatif et le propriétaire du bien, et donne le pouvoir au professionnel de l'immobilier, de gérer une partie ou la totalité du patrimoine immobilier du propriétaire.

Définition du mandat de gestion locative

Ce contrat écrit entre le mandant (propriétaire) et le mandataire (professionnel de l'immobilier) est obligatoire dans le cadre de la gestion locative. Il autorise le mandataire ou agent immobilier à gérer la location d'un bien immobilier d'un propriétaire. À partir du moment où le mandat de gestion locative est signé, le gestionnaire locatif devient l'intermédiaire entre le propriétaire et le locataire qui occupe le bien immobilier.

Parmi ces garanties, on retrouve notamment la garantie des loyers impayés, la détérioration immoblière et une protection juridique dans le cadre du bail.

Il doit gérer les démarches visant à recouvrer les sommes dues.

Il s’engage également à garantir les frais de remise en état si des dégradations ou détériorations sont réalisées par le locataire. Cette garantie des loyers impayées assure également une protection juridique si un litige en relation avec le contrat de location se produit.

Hormis ces garanties, le mandat de gestion locative implique plusieurs missions récurrentes pour le mandataire, dont : la recherche de locataires, l’établissement de baux, les éventuels travaux d’entretien et réparations, l’assurance du logement.

Les missions du mandat de gestion locative

Véritable partenaire, un mandataire de gestion locative s’occupe entièrement de votre bien à votre place.

Ainsi, la prestation débute avec la recherche de locataire. Pour cela, le professionnel se charge de rédiger et de diffuser l’annonce auprès de son réseau. Il s’occupe aussi des visites et de l’étude des dossiers de location en prenant en compte les demandes de son client. Cela lui permet de sélectionner le locataire idéal.

Une fois le locataire trouvé, le mandataire rédige le bail de location et l’état des lieux d’entrée en prenant soin de vérifier qu’il réponde bien aux normes et lois en vigueur.

Puis, chaque mois, il se chargera de récupérer le règlement du loyer et des charges du locataire afin de le transmettre au propriétaire client. Si besoin, il peut aussi gérer les contentieux et les loyers impayés.

Au quotidien, il peut aussi s’occuper de la relation avec le syndic de copropriété, de la réalisation des travaux d’entretien et de réparation, du suivi de sinistre et de la gestion de l’assurance du logement ainsi que de la révision du loyer et, si besoin est, de l’aide à la déclaration fiscale.

Finalement, il se charge aussi de la conclusion ou du renouvellement du bail de location et de l’état des lieux de sortie ainsi que de la restitution du dépôt de garantie.

Durée d’un mandat de gestion locative

Lorsqu’un mandat de gestion locative est signé, c’est pour une durée déterminée d’un an, en règle générale. Au bout d’un an, la plupart des contrats prévoient une clause de reconduction tacite qui doit être limitée à 10 ans. Sachant que, dans tous les cas, ce contrat ne doit pas dépasser 30 ans.

Ceci étant dit, après 10 ans, il est conseillé de signer un nouveau contrat en y apportant des modifications si besoin est.

Pour résilier un mandat de gestion, 3 cas sont possibles :

• La résiliation peut se faire à l’échéance prévue par le contrat ;
• La résiliation se fait automatiquement à la vente du bien (attention aux frais dus au mandataire) ;
• Il est aussi possible de dénoncer un mandat de gestion locative en cas de faute grave du mandataire (par exemple : non suivi des loyers impayés ou oubli de demande de caution). Pour ce faire, il sera nécessaire d’apporter les preuves concrètes de cette faute grave.

Dans tous les cas, la résiliation du contrat se fait obligatoirement par lettre recommandée avec avis de réception en respectant le délai de préavis (sauf en cas de faute grave). Le propriétaire doit aussi en informer son locataire qui, quant à lui, conserve son contrat de location.

Nous observons aussi souvent, dans certains contrats, une clause de substitution qui prévoit qu’en cas de changement d’administrateur, le contrat continue avec le successeur. Évidemment, cela ne peut se faire sans l’accord du client et la possibilité de résilier dans le mois qui suit le mandat.

La rémunération du mandataire de gestion locative

En signant un mandat de gestion locative, un propriétaire s’engage à payer son mandataire. On parle alors de frais de gestion locative. Il convient de prendre le temps de lire les conditions du contrat pour en savoir plus sur les prestations incluses et les frais associés.

Librement fixée par le mandataire, cette somme est, souvent, comprise entre 5% et 10% TTC de toutes les sommes encaissées dans l’année (soit les loyers + les charges + la TVA à 20%).

À cela, il faut rajouter les frais d’établissement d’état de lieux d’entrée et de sortie et les frais d’agence (au moment de la signature du bail).

En règle générale, tous les frais sont à la charge du propriétaire sauf les frais liés à la visite du logement, à la réduction du bail, à la constitution du dossier et liés aux états des lieux. Ceux-ci sont, en effet, répartis entre le propriétaire et le locataire. À noter : les frais à la charge du locataire ne peuvent excéder ceux du propriétaire et sont plafonnés entre 11€ et 15€ par m² en fonction de la zone d’habitation.

Dans tous les cas, la loi oblige les mandataires immobiliers à afficher leur barème en toute transparence. Ceci étant dit, il est possible de négocier le tarif au moment de la signature du contrat.

Dans tous les cas, en tant que propriétaire de logement, il faut lire attentivement le contrat et ne pas hésiter à questionner son mandataire sur les points qui ne semblent pas clairs. Par exemple, si vous ne voulez pas souscrire d’assurance loyers impayés (représentant entre 1,5% et 3% des sommes encaissées annuellement), il faut le préciser.

Ce qu’il faut savoir avant de signer un mandat de gestion locative

Voici, pour finir, quelques conseils qui vous permettront de signer votre contrat de gestion locative en toute sérénité.

Avant toutes choses, assurez-vous que le mandat soit réalisé par écrit en deux exemplaires. Évitez de le faire sur papier libre et d’accepter un envoi par fax (les tribunaux n’acceptent pas de document de ce type). Aussi, ce mandat doit être inscrit sur le registre des mandats du professionnel sélectionné. À ce titre, le nom, la raison sociale et le lieu de délivrance de la carte professionnelle du mandataire doivent apparaître ainsi que l’adhésion à une caisse de garantie financière. Concernant cette carte professionnelle, assurez-vous aussi qu’elle soit bien valide (elle doit être renouvelée tous les ans).

Renseignez-vous aussi précisément sur les modalités de sortie de contrat et les pénalités induites par une résiliation anticipée.

Prenez le temps de bien parcourir les missions proposées par le mandataire et d'ajouter, si besoin est, celles qui vous semblent importantes. Et intéressez-vous aux prestations supplémentaires pour éviter les mauvaises surprises.

Concernant le bien, n’hésitez pas aussi à indiquer aussi précisément que possible sa nature et son usage.

Il ne faut pas non plus hésiter à négocier les honoraires de gestion avec votre mandataire en vous intéressant, par exemple, à l’assurance de loyers impayés qui peut être évitée si vous choisissez des locataires profitant d’une caution solidaire. Sans oublier de préciser sur le contrat les modalités quand le logement n’est plus loué (une clause de garantie de revenu peut être prévue dans le contrat).

Finalement, en règle générale, les comptes sont établis une fois par an. Mais il est possible, si vous le désirez, de demander une transmission des comptes tous les trimestres ou tous les mois. Attention toutefois à prévoir, dans ce cas, une augmentation des honoraires de gestion.

Si besoin, n’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous proposer nos offres de gestion locatives en ligne.